Die Wertermittlung einer Immobilie bestimmt den Verkehrswert (Marktwert) nach gesetzlich geregelten Vorgaben.

Maßgebend sind in Deutschland das Baugesetzbuch (§ 194 BauGB) und die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Welches Wertermittlungsverfahren angewendet wird, richtet sich insbesondere nach der Art des Bewertungsobjekts, den Gepflogenheiten des Grundstücksmarktes und der Verfügbarkeit geeigneter Marktdaten. Die Wahl des Verfahrens ist zu begründen.

Normierte Bewertungsverfahren

Verfahren

Vergleichswertverfahren

Beschreibung & Anwendung

Ermittlung des Wertes anhand geeigneter Vergleichspreise oder objektspezifisch angepasster Vergleichsfaktoren. Abweichungen zwischen Vergleichsobjekten und Bewertungsobjekt werden berücksichtigt.

Typische Immobilien

Typische Immobilien: Eigentumswohnungen, Baugrundstücke, Reihenhäuser

Ertragswertverfahren

Ermittelt den Wert auf Grundlage der marktüblich erzielbaren Erträge. Dabei werden unter anderem Reinertrag, Bodenwert, Rest-nutzungsdauer und ein objektspezi-fisch angepasster Liegenschafts-zinssatz berücksichtigt.

Häufig geeignet für:

Mietshäuser, Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien

Sachwertverfahren

Ermittelt den Wert aus dem Bodenwert sowie den vorläufigen Sachwerten der baulichen Anlagen und sonstigen Anlagen. Dabei werden unter anderem Herstellungskosten, Alterswert-minderung und weitere wertbeeinflussende Merkmale berücksichtigt. Der vorläufige Sachwert wird anschließend mithilfe eines objektspezifisch angepassten Sachwertfaktors an die allgemeinen Marktverhältnisse angepasst.

Häufig geeignet für:

Individuelle Ein- und Zweifamilien-häuser ohne direkten Ertrag

Wichtigste Einflussfaktoren


  • Lage: Makro- und Mikrolage (Region, Anbindung, Infrastruktur, Nachbarschaft).
  • Zustand & Baujahr: Sanierungsstand, Energieeffizienz und Bausubstanz.
  • Bodenrichtwert: Offizieller Wert pro Quadratmeter Grund und Boden.
  • Rechtliche Gegebenheiten: Wegerechte, Denkmalschutz, Erbbaurechte oder Mietbindungen.