Die Wertermittlung einer Immobilie bestimmt den Verkehrswert (Marktwert) nach gesetzlich geregelten Vorgaben. Maßgebend sind in Deutschland das Baugesetzbuch (§ 194 BauGB) und die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Welche Methodik angewendet wird, wer die Bewertung durchführt und wofür die Angabe benötigt wird, folgt klar definierten Richtlinien:

Normierte Bewertungsverfahren

Verfahren

Vergleichswertverfahren

Beschreibung & Anwendung

Orientiert sich an tatsächlichen Verkaufspreisen ähnlicher Objekte in vergleichbarer Lage.

Typische Immobilien

Eigentumswohnungen, Baugrundstücke, Reihenhäuser

Ertragswertverfahren

Basiert auf den nachhaltig erzielbaren Mieterträgen abzüglich Bewirtschaftungskosten und Bodenwertverzinsung.

Mietshäuser, Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien

Sachwertverfahren

Berechnet den Substanzwert (Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung) plus Bodenwert.

Individuelle Ein- und Zweifamilien-häuser ohne direkten Ertrag

Wichtigste Einflussfaktoren


  • Lage: Makro- und Mikrolage (Region, Anbindung, Infrastruktur, Nachbarschaft).
  • Zustand & Baujahr: Sanierungsstand, Energieeffizienz und Bausubstanz.
  • Bodenrichtwert: Offizieller Wert pro Quadratmeter Grund und Boden.
  • Rechtliche Gegebenheiten: Wegerechte, Denkmalschutz, Erbbaurechte oder Mietbindungen.